Location meublée : ce que change la nouvelle réglementation fiscale

Les revenus issus d’une location meublée (longue durée ou touristique) demeurent imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers. 

Deux régimes d’imposition sont possibles : 

• Le micro-BIC (abattement forfaitaire sur les recettes) 

• Le régime réel (déduction des charges réelles + amortissements) 

La réforme vient modifier en profondeur l’intérêt du micro-BIC pour certains loueurs. 

Plafond fortement abaissé 

Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond d’application du micro-BIC est réduit : 

• Avant : 77 700 € de recettes 

• Après réforme : 15 000 € seulement 

Au-delà de ce seuil, le régime réel devient obligatoire. 

Abattement réduit 

L’abattement forfaitaire passe : 

• De 50 % à 30 % 

Concrètement : une base imposable plus élevée et donc une fiscalité alourdie pour les locations courte durée non classées. 

Locations meublées classiques : pas de changement majeur 

Les locations meublées longue durée (résidence principale du locataire) conservent : 

• Plafond micro-BIC : 77 700 € 

• Abattement : 50 % 

Elles ne sont pas impactées par la baisse du seuil applicable aux meublés touristiques non classés. 

Meublés de tourisme classés : un avantage maintenu 

Les logements classés (1 à 5 étoiles) conservent un régime plus favorable que les non classés. 

Dans un contexte de durcissement fiscal, le classement devient un levier stratégique pour préserver l’attractivité fiscale d’une activité de location saisonnière. 

Régime réel : attention à la revente 

Le régime réel permet toujours : 

• La déduction des charges réelles 

• L’amortissement du bien et du mobilier 

Cependant, la réforme introduit un point clé : les amortissements pratiqués pourront être réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession. 

Cela peut entraîner une imposition plus élevée à la revente, ce qui modifie l’arbitrage patrimonial à long terme. 

Encadrement renforcé des meublés touristiques 

En parallèle des mesures fiscales : 

• Enregistrement obligatoire via téléservice national 

• Renforcement des pouvoirs des communes 

• Possibilité accrue pour les copropriétés d’encadrer ou limiter l’activité 

• Exigences énergétiques (DPE) avec interdictions progressives pour les logements énergivores 

Le cadre réglementaire devient donc plus exigeant. 

Quels impacts pour les bailleurs ? 

La réforme poursuit deux objectifs : 

1. Réduire l’écart fiscal entre location vide et location meublée 
2. Freiner l’expansion des locations de courte durée en zones tendues 

Pour les investisseurs, cela implique : 

• Une analyse fine du régime fiscal le plus pertinent 

• Une réflexion sur le classement éventuel du bien 

• Une anticipation de la fiscalité de revente 

• Une vigilance accrue sur la conformité réglementaire 

Dans ce nouveau contexte, une simulation personnalisée est essentielle pour sécuriser votre stratégie locative et patrimoniale. 

Nos équipes peuvent vous accompagner pour : 

• Comparer micro-BIC et régime réel 

• Mesurer l’impact de la réforme sur votre rentabilité 

• Anticiper la fiscalité en cas de cession 

N’hésitez pas à nous contacter pour un diagnostic adapté à votre situation.